海南多城楼市交易处于低谷 成交量下跌明显

来源:中国证券报 时间 2019-1-28   点击:123   

 在上海工作的修然(化名)最近在海南休假,站在澄迈某楼盘自家的阳台上眺望琼州海峡,候鸟式地安居令其感到投资海南房产的价值所在。“2014年父母在这个小区就买了房。我是2017年跟进的,买下的时候大概八千元每平方米,目前市价大概在一万五每平方米左右。”虽然房价增值良多,但要变现却有难度。

  中国证券报记者近日调研海南多个城市房地产市场发现,在2018年4月实施全岛限购下,多城楼市交易处于低谷,成交量下跌明显。价格方面,以国家统计局的数据看,2018年10月、11月,海口、三亚等海南热点城市二手房销售价格指数环比下降。新建商品房销售价格指数涨速也现回落。

  业内人士对记者表示,从政策层面看,当地反复强调减少房地产依赖。从土地供应上看,海口、三亚等地2018年较往年加大土地供应力度,出让楼面价有所下降。从产业发展看,随着国际旅游岛、自贸区、海澄文和大三亚一体化等重大政策逐步推进,旅游、文化、现代农业等产业不断落地。海南楼市或将迎来产业带动、人才聚集、旅游助推的新一轮变化。

  成交冷清

  近日,记者在海口、三亚、澄迈等多个海南城市走访时发现,无论是新建楼盘还是二手房,人流量和总体氛围都显得较为冷清。在三亚的某大型楼盘售楼处,半天下来,前来看房的人群稀稀拉拉。销售人员对记者表示:“目前多是落户买房的人,销售对象也已由岛外客为主转变为本地居民和引进人才为主。”二手房方面,有中介门店经纪人对记者表示,二手房即使在不限购的时候,都比较难卖,现在就更冷清了。

  中金公司(12.76 -1.85%)的研报也显示,2018年4月海南省政府实施全域限购之后,海南楼市成交量暴跌。2018年5月-9月累计商品房成交面积同比下跌43%。

  2018年4月22日,海南发布严格的房地产限购政策,商品住宅实施全域限购。非本省户籍居民家庭在新增限购区域购买住房,须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

  “其实我也搞不懂房价未来的走向。”修然对于市场的变化也琢磨不透。在历次海南房价的潮涨潮落中,相较于全国楼市的变化,似乎来得更加剧烈。易居研究院智库中心研究总监严跃进就认为,“一般来说,海南市场在房价管控中是一个风向标,往往市场活跃的时候,海南楼市上升力度更大,而在市场降温的时候下跌幅度更大,即其波动性更强,但大趋势都差不多。”

  在北京从事服装加工的老何在2018年4月,聚拢了一批做生意的好朋友,想借海南建设自贸区、自贸港的东风,在海口置业发展。“未来我们肯定全力支持非首都功能疏解,但不在北京从事服装行业,也想借这个机会转型。如果朋友一起能在海南置业,开个家庭旅馆,也是不错的想法。”但就在老何看中了海口市某项目,朋友们连夜飞海口实地考察,兴奋地擘画蓝图时,售楼处人员在不久后告诉他们:“已经不让外地人做网签了。”时至今日,老何也觉得可惜。“如果有一天能够再去置业,还想把家庭旅馆开起来。”

  但当地已将对于房地产的依赖提上日程。2018年全国两会上,海南省省长沈晓明就表示,未来五年海南将以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖。当时,海南的房地产对经济的贡献很大,无论投资还是税收都占到50%左右。

  潮落之后

  在全域限购后,也有不少买房客想继续在海南置业。有当地中介对记者表示,可以以补缴社保、人才落户或以公司等名义买房。

  但从实际操作上看,相关购房渠道颇有难度。“我当时都想把户口迁过去,补缴点社保算了。但考虑到补缴社保的成本和补缴环节面临的检查。还是断了这个念头。”老何说。

  全域限购后,海南当地也对住房政策打了许多补丁。

  2018年12月14日,海南省住建厅发通知说,部分房地产项目销售现场公开声称并实施:岛外居民可以先登记买房,缴交部分或全部房款,再补缴两年或五年社保或个税后办理相关购房手续。此类行为属于违规操作。

  海南省住建厅将深入开展房地产市场专项整治。违法违规的房地产开发企业、中介机构及其从业人员等列入“黑名单”,或清出当地房地产市场。

  此外,以公司的名义或者只买居住权也成为海南买房的路径。只买居住权就是只买房屋的使用权,收了房子只交物业水电费、随意转让只是使用。

  修然近年见证了海南楼市的变化。2014年的时候,到海南看房,开发商送机票加机场接送,如果还有介绍朋友过来,可以享受返点的优惠政策。“当时开发商邀请你过来,给你报销机票,索性就过来玩一下,来了之后家里老人觉得环境不错,最后我们家亲戚很多人都买在了一个小区。”

  2017年春节时期,上述楼盘交房了,体验父母在海南的房子后,他也下定决心,购买一套更大的海景房。但是此时的光景出现了变化,海南的楼盘已经需要靠抢了。

  修然称:“2017年4月、5月的时候,这个楼盘的销售人员在周三给我打电话,告诉我周末开盘,必须赶在周末期间把房子敲定,否则就没有了。我来的时候还有机场接送,但是机票都是自理,开发商已经不用求着你到这来买房了。”

  但如今,即使看房送机票,入局者也少了。“没有资质,一切都白搭。”老何表示。

  产业入局

  目前,海南楼市价格走势较为平稳。记者调研发现,近期博鳌、海口、三亚的新盘价格相对平稳。多个楼盘开盘价和市场实际成交价格没有出现大的波动。以海口11月开盘的某楼盘三期为例,该期均价在1.7万元/平方米左右,较此前的二期和一期都下降不少。

  严跃进认为,海南楼市还是有其区位优势,凭借着冬天相对高的气温和滨海的资源,本身在全国旅游市场上就占有独特地位。

  某房企高管对记者就直言:“短期来看,海南还需产业植入,产生人口聚集效应,楼市方能健康发展。”

  国家发展和改革委员会近日印发《海南省建设国际旅游消费中心的实施方案》,要求加快推进海南国际旅游消费中心建设,推进体育与旅游产业融合发展,鼓励发展赛马等运动项目,探索发展竞猜型体育彩票和大型国家赛事即开彩票。

  海南近日也确定,2019年为全面深化改革开放政策落实年,要求围绕十二个重点产业,高标准高水平发展现代服务业,做大做强实体经济,以创新驱动推动经济高质量发展。

  在海南省统计局网站公布的2018年前十个月经济运行情况分析可以看出,全省前十个月,工业生产加快增长,入境游客保持较快增长,而房屋销售持续下降。升和降之间,或许正是海南谋划减轻“地产依赖症”的良方。

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