房企“过冬”模式开启: 11月融资超千亿 拿地锐减

来源:21世纪经济报道 时间 2018-11-30   点击:43   

11月以来,房地产市场持续低迷,房企销售不见明显起色,偿债高峰也已到来。

  在此背景下,利用近期资金面的相对宽松,多家房企开始密集融资。据中原地产统计,截至11月28日,当月房企融资合计已逾1000亿。

  开源的同时还需节流,龙头房企拿地热情持续“退烧”。统计显示,TOP25房企9-11月拿地金额分别合计仅767亿、720亿、394亿。相应地,今年的土地市场也创造了近6年来最高的流拍纪录。

  拿地的谨慎体现了房企对风险的研判。未来,房企还将面临市场持续下滑的压力,全行业“过冬”模式已正式开启。

  密集融资

  销售,作为房企最核心的现金流来源,在10月进一步走低。

  川财证券显示,10月单月TOP100房企销售规模为7846 亿元,较9月下降了921亿元,降幅为10.5%,已连续三个月下降。

  另一方面,房企的偿债高峰已到来。数据显示,年底以前,房企共有81只债券即将到期,总共需要偿还金额为526.73亿元;此外,临近年底,又是各种账款结算的高峰,房企的现金流压力愈大。

  11月以来,房企开始新一轮密集融资。保利地产100亿永续中期票据获批、恒大增发10亿美元优先票据、碧桂园计划发可换股债集资10亿美元;龙湖、华夏幸福也分别发行了105亿、80亿的公司债。

  11月27日,7家房企公告发行债券;另据记者统计,仅近2天就有12家房企披露融资计划或公告票据发行,累计规模约300亿。

  如此密集的融资背后,是监管部门的微妙调节。易居研究院智库中心研究总监严跃进称,房企能否发债,关键在于监管的态度,近期发债审批趋于宽松,出现了密集发债。

  协纵策略管理集团联合创始人黄立冲也表示,房企的资金压力比想象的更大,监管机构改变了之前的态度稍微放松,允许规模较大的房企优先发债。

  黄立冲表示,明年和后年是房企债务集中到期年,上半年由于政策关系没法发债,房企趁现在政策稍宽松都在加紧发债,即使利率提高也要发。

  值得关注的是,今年6月发改委的新规规定,房企海外发债只能用于偿还旧债,不能用于买地投资。如时代中国11月20日公告,将发行于2020年到期的3亿美元优先票据,利率为10.95%,拟用作其若干现有债务再融资及一般营运资金用途。

  数据显示,时代中国2019年3月21日将有两笔债务到期,总额大约6.88亿。

  此外,恒大地产计划增发2020年到期的5.65亿美元债券,则用于缓解公司短期债务偿付压力。

  黄立冲认为,明年是中国房企的生死之年,今年的融资是生死时速的赛跑。

  严跃进提醒,发债后,虽然资金压力会有所减缓,但也会带来很多新问题,比如债务兑付的叠加等。特别是明年市场的降温风险,使得兑付压力增加,这是值得警惕的。

  一位银行人士表示,密集发债让房企的资金压力得到了缓解,但融资利率也在上升。“今年房企融资成本明显提升,龙头房企的境内公司债成本基本不超过5%,但境外发债一般都超过7%甚至10%”。

  谨慎拿地

  “过冬”模式下,房企的资金压力更直接地反映到投资、买地上,拿地的态度、动作,往往代表着企业对市场的判断。

  数据显示,土地市场今年持续“退烧”,即使龙头房企也不例外。

  根据中原地产研究中心统计,11月,25家龙头房企拿地金额已连续3个月低于千亿,连续三月拿地分别为767.51亿、720.9亿、394.6亿,这样的情况在近4年来是首次出现。今年9月以前,他们的拿地金额普遍在1200-2000亿。

  以碧桂园为例,2018年1-6月每月拿地金额均在100亿以上,上半年累计拿地1136.05亿,8-10月拿地仅为26.05亿、15.91亿和11.78亿,11月更是停止了拿地。

  黄立冲分析,前25强房企持续减少拿地,是因为龙头房企整体不太看好市场,尤其是民营地产企业,而国有地产企业在拿地方面则要进取很多。

  黄立冲指出,因为国有房企依然有银行支持,且一般来说其财务都比较稳健;而很多民企房企确实没有钱了,他们要先考虑生存。

  数据显示,11月拿地金额排名前四的房企中,央企华润置地拿地69.28亿元,保利也将10.36亿土地纳入囊中。

  中原地产进一步指出,当下一二线城市虽然土地供应明显增加,但积极参与土地市场的大部分都是地方国企、央企,市场整体对后市的预期逐渐降温;而且,目前出让的土地大部分都有各种配套、限价限售等政策,使得龙头房企在一二线土地招拍挂市场拿地锐减。

  因此,龙头房企参与招拍挂市场非常少,而更多出现在股权交易市场。比如万科等企业,最近更多是收并购拿地,截至目前,万科在年内已获得了华夏幸福、海航、恒大旗下多个项目股权。

  房企“过冬”更直观的是土地市场上,大量土地流拍。中原地产研究中心统计数据显示,截至11月29日,一二线城市合计住宅土地年内流标高达282宗,同比上涨143%,为最近6年来最高记录。

  不仅一二线城市,三四线城市土地流标也处于高位。数据显示,年内三四线城市流标住宅土地944宗,2017年同期为766宗,同比上涨23%。叠加一二线城市,合计住宅土地流标11个月高达1126块。

  虽然截至目前,流标土地占比依然很低,但中原预计,随着楼市降温持续,未来土地流标可能继续明显增加。

  “今年经历了史上最密集的调控政策潮。租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地,更清晰的长效机制在加快制定布局。”中原研究指出,房地产销售继续低迷,单月成交连续2个月同比下调,金九银十退烧,楼市已接近拐点。预计2019年很可能出现同比成交量的累计下调。

  严跃进预计,近期房企获得融资审批的概率相对增大,资金压力有所缓解,但整体市场仍将降温。中原亦表示,整体看调控政策还在继续升级加码,房企资金链将持续紧张,土地市场的低迷将持续。

  大多数房企都在调整适应以度过这个冬天。万科内部人士透露,公司正在全员动员以完成6300亿的年度销售回款;万科总裁祝九胜也密集会见多路银行业人士,以获得他们的支持为万科客户放贷,完成这一任务。


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