三四线楼市真凉了?一篇狠准的趋势解读

来源: 华尔街见闻(上海) 时间 2018-9-26   点击:337   

我们知道一个常识:如果一个城市长期人口净流出,库存过高,那么房价是涨不起来的。

所以,很多朋友提起三四线的楼市,一脸不屑。

“三四线房产,给我我都不要。”

“即使现在涨了,今后一定大跌。”

“三四线库存多得要炸掉,没前途。”

然而事实真的是这样吗?

从2016年以来,三四线城市房价开启了惊人的上涨趋势。尽管诸多媒体和新闻,一直在对三四线的房价泼冷水,可房价下跌的情况迟迟没有到来。眼下最焦虑的就是三四线群体,买房,怕跌,不买房,怕还涨。

01

唱衰三四线的起因

唱衰三四线楼市的论调大概什么时候产生的呢?大概在2011年。

08年四万亿政策出台,全国出现了从小县城到一线大城市的房价普遍上涨的行情。面对疯狂的牛市,开发商们大举拿地,丝毫不考虑三四线城市的根本不需要太多房子。后来,从10年开始,楼市进入全国调控的阶段,同一时期,从小城市到大城市,调控不断加码。

后来任志强站出来说,每一轮调控对三四线伤害是最大的。因为房价是有传导性的,一线城市上涨以后,可能要到三个月左右才传导到二线城市,然后再用一个季度左右传导到三四线。

每一次调控的时候,都是因为一二线城市价格很高,三四线城市还没开始涨就调控,所以房价下跌;等下一次再涨上来的时候,三四线城市刚开始涨的时候又掉了,所以三四线城市每次想往上走的时候就要被调控。

所以三四线进入一个长期被打击的情况。而房企们明显对政策产生了误判,看到一二线楼市限购限贷日益严格,迫不及待去三四线拿地,结果三四线楼市库存越来越高,房子越来越卖不出去。

典型的例子就是大本营在惠州(楼盘)的光耀地产,在2010、2011年高速扩张时期,拿下惠东莞(楼盘)、佛山(楼盘)、湛江(楼盘)、汕尾、临沂(楼盘)、威海(楼盘),大多是三四线城市的地块,遭遇资金链断裂危机,破产跑路。

2012年的时候,三四线楼市危机的新闻几乎到了铺天盖地的地步。也就是那个时候,三四线普遍给人一种“处处铺满地雷”的感觉。

比如传闻,南通(楼盘)去库存要15年。

贵阳库存要消化4年。

贵阳库存要消化4年。

同属三四线城市的唐山、烟台、营口库存扎堆,要成为鬼城。

同属三四线城市的唐山、烟台、营口库存扎堆,要成为鬼城。

最热的新闻是,看热闹不嫌事大的易居,2012年搞出一个中国城市房地产市场风险排行榜——在参与测评的287个城市中,房地产风险较高的城市主要集中在西北的四线城市,风险度前50强几乎都被三四线城市占据。

最热的新闻是,看热闹不嫌事大的易居,2012年搞出一个中国城市房地产市场风险排行榜——在参与测评的287个城市中,房地产风险较高的城市主要集中在西北的四线城市,风险度前50强几乎都被三四线城市占据。

易居的排行榜,几乎成为大众集体不看好三四线的佐证。也是从那个时候起,关于三四线楼市的风险讨论,几乎就从来没停止过。

易居的排行榜,几乎成为大众集体不看好三四线的佐证。也是从那个时候起,关于三四线楼市的风险讨论,几乎就从来没停止过。

当时的唱衰气氛,比起现在有过之无不及。

02

三四线房价上涨的本质

如同一个体质孱弱的人,每当准备好姿势起跑,就要被障碍物绊倒一样。绊倒的次数多了,再站起来也是困难的。

2013年楼市放松调控以后,房价上涨的主角城市是一线和沿海地区,三四线城市一蹶不振,甚至温州(楼盘)、鄂尔多斯(楼盘)等地房价大跌。

以往每当调控政策松绑后,全国房价都会陆续上涨。而一二线和三四线房价出现如此巨大的分化,这是10多年来没有过的现象。

此时,一些三四线政府的财政就要支撑不住,几乎是灯尽油枯的状态。

08年金融危机以来,地方投融资平台和地方政府债务规模迅速扩张。土地好卖的年代,房地产的钱太好赚,所以地方政府往往忽视了实体经济的发展。

如今,三四线土地卖不出去,库存高企,房地产由赚钱的机器变成负债地雷的时候,一些三四线城市连平衡债务的收入都没了。去库存,成为迫在眉睫的事情。

而孱弱的三四线楼市,由于先前被打压过狠,必须要有一个“强刺激”,才能激发活力。

这个强刺激,就是棚改货币化安置。

而棚改货币化的实质,是一次非常精妙的杠杆转移。

三四线楼市真凉了?一篇狠准的趋势解读

由央妈借钱给地方政府,

地方政府把钱补贴给拆迁户,

拆迁户拿着钱去找开发商买房,

开发商高价拍地把钱交到地方政府手上。

地方政府再把卖地的钱给央妈还债。

所以,整个链条你看懂了吗?央妈借的钱还回来了,地方政府的债务解套了,开发商去库存了,拆迁户还多了N套房。这是多方共赢啊。

但事实有这么简单就好了。

棚改货币化,只是三四线购房者的第一轮杠杆。是起手式。

真正的大规模杠杆,来源于因为房价上涨不得不及时买房的人。这群人,使用了按揭和公积金买房,用未来20-30年的财富慢慢偿还。

兴业地产给出了这样一组数据: 2016年,估算全国三四线销售总金额是4.72万亿。

其中,居民自有资金仅1.25万亿。3.47万亿就是货币加的杠杆,比例高达74%。

而2016年,国家开发银行全年发放棚改货币化安置贷款是5435亿元。用于购房资金的大约是4348亿元。

而2016年,国家开发银行全年发放棚改货币化安置贷款是5435亿元。用于购房资金的大约是4348亿元。

也就是说,2016年三四线的楼市,是用0.43万亿棚改货币撬动了4.72万亿的销售额。这一波操作,相比08年的大水漫灌,不知高明到哪里去了。

03

判断房价回落的粗暴指标

8月份以来,越来越多的三四线城市收紧棚改货币化。

比如长春(楼盘),新启动的棚改项目取消货币化安置购房奖励。

呼和浩特停止房地产去库存。

呼和浩特停止房地产去库存。

这两个城市,是18年以来房价上涨幅度较大的城市,而且货币化安置比例都很高。2016年以来,呼和浩特共安置30000多棚改户,其中约95%的棚户区改造实施了货币化补偿安置,而长春提出对棚改户的货币化安置比例不低于50%,6个月内买房还有房屋评估金额10%的购房奖励。

这两个城市,是18年以来房价上涨幅度较大的城市,而且货币化安置比例都很高。2016年以来,呼和浩特共安置30000多棚改户,其中约95%的棚户区改造实施了货币化补偿安置,而长春提出对棚改户的货币化安置比例不低于50%,6个月内买房还有房屋评估金额10%的购房奖励。

三四线楼市真凉了?一篇狠准的趋势解读

看到新闻后,越来越多媒体发声,认为三四线城市的房价马上就要跌了。但我希望三四线的朋友们,还是多去实地考察自己所在地区的情况。

看到新闻后,越来越多媒体发声,认为三四线城市的房价马上就要跌了。但我希望三四线的朋友们,还是多去实地考察自己所在地区的情况。

因为三四线城市的基数实在是太大了。如果按照地级城市统计,那么三四线有260个以上,如果加上县级市,三四线城市数量则高达600个以上;最后再算上县城,有2000个以上。

三四线棚改的势能,就像一辆载重很大的巨型卡车,停止去库存、减少棚改货币化,相当于减速,但是不可能立刻刹车,还需要一段时间的惯性前行。即使颁布政策,传导到市场,也大概需要半年左右的时间。

那么三四线的房价到底什么时候结束上涨呢?

小县城的棚改,是房价上涨的最后一棒。

比如,18年房价依然在上行的泰安(楼盘)、烟台、威海,周边区县涨价幅度反而比县城还大。拿了拆迁款的乡亲们更喜欢进城买房。

给大家一个粗暴的参考方式,看看县城的迁拆户有没有买房。

如果县城买房的拆迁户越来越少,那么说明楼市即将进入盘整期。这个时候哪怕是刚需都要谨慎进入了。

04

真诚的建议

由于大部分三四线基本面差,人口净流出,只有经过外界的强刺激,才能激发活力,推动房价上涨。

所以,随着棚改政策的进一步收紧,本轮三四线大涨过后,会迎来一段相对低迷的时期,这个时期至少需要3-5年。长时期的通胀会慢慢挤压出短期过快增长的房价泡沫。

如果是打算在三四线置业还没行动的人,即使踏空了,也不必太担心。拆迁户的购买需求没有了,市场上的成交量必然减少,所以静静等待房价回调。有多套房的人,能置换到高能级的城市,就尽快置换。

另外也不是所有的三四线都被看衰。未来有相当多的三四线城市会迎来大利好。

因为,以都市圈为核心的城镇化是中国经济的压舱石。2030年,中国会迎来3亿新市民。未来的新市民,包括通过农民前往城市务工所带动的举家向城市搬迁、农村家庭在城镇购房安家、学生上学后留在城市就业等方式向城市融入的新居民群体。

这些新市民,都去大城市是不可能的。围绕在一线、强二线、省会城市周边的三四线,将承担卫星城的引流角色。

三四线楼市真凉了?一篇狠准的趋势解读

至于年轻人,与其着急买房子,不如想想如何去大城市提高自己的赚钱能力。

至于年轻人,与其着急买房子,不如想想如何去大城市提高自己的赚钱能力。

不是卫星城的三四线的房产很难变现,所以不建议牺牲父母半辈子的积蓄买老家的房子(一二线房子可以)。对父母来说,未来的养老资金才是最宝贵的。没有必要把父母节约的钱浪费在房子上,尽量让他们安度晚年才是最重要的。

最后给在大城市漂泊的年轻人说一句:即使买不上一二线的房产,大城市周边的三四线也绝对是有能力够得上的。截止到2030年,我们至少还有12年的城镇化红利期。

请不要气馁,撸起袖子加油干!

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