房地产——国改风幡动,沪深引潮流

来源:中国证券网 时间 2017-1-23   点击:1041   

房地产板块在2016年的表现不尽如人意,板块整体乏善可陈,而行业现在正处于严厉的调控周期,预计后续系统性机会仍然难以为继。2016年以来,根据中信行业指数分类,至2016年7月底,年初以来涨跌幅房地产跌幅位列前三;而在2016年10月以来,房地产板块持续跑输大盘,整体呈现持续低迷的行情。
  房地产板块虽然估值并不算高,但是在调控政策和货币政策空间有限的情形下,需要新的主题来引燃行情。我们认为后半场最大的主题有二,其一是在人口、产业等多重因素作用下都市圈和核心城市群的崛起,其二我们认为是国企改革的浪潮又起。而在国企改革浪潮中,我们最先看好上海区域和深圳区域房地产板块的国企改革机会。
  对于国企改革,我们认为影响公司的路径主要在资源和效率两个方面,具体对应的模式为资源整合及股权激励和改革。1)我们认为资源整合将是国企改革的路径之一。不论是提高国企资产证券化的比例,还是理直气壮做强做优做大国有企业,国有企业资源的整合都是最有效的路径。就地产方面而言,龙头企业市占率的提升,必定会在未来的竞争中占得先机,而未来的房地产企业更多的是在品牌和成本层面的竞争,因此更多的国企房地产资源的整合势在必行。2)我们认为股权激励和改革将是国企改革的路径之二。国企经营的效率相对较低,而股权激励或改革是提升国企效率,增强企业活力的有效手段。股权激励有利于理顺管理层的利益,给市场传递积极的信号,激发国企的活力;而股权改革,比如引进战略投资者也有利于公司业务的转型升级,并为公司带来更多的资源支持,提高国企的效率。
  而在国企改革的浪潮之中,我们认为上海区域和深圳区域的房地产企业的表现会超出市场预期。上海区域和深圳区域一直是国企改革的排头兵,而且上海一直是金融中心和改革先锋,这两个区域国企改革消息频传、动力强劲,政策支持力度也较强,预计后续会加速落地。而且该区域众多主题有利于催化相关房企的价值提升。
  我们的选股路径仍然从资源和效率两方面考虑。资源方面,我们认为大股东旗下拥有优质资产,未来大股东能够提供较多支持,拥有较强的资源整合预期,将受益于优质资源的注入,推荐标的:保利地产、招商蛇口、南国臵业、天健集团;受益标的:上海临港、光明地产;另一方面,战略投资者的引入或者股权激励计划能够激发企业的活力,助力企业的业务升级与转型,受益标的:嘉宝集团。 

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